Tvinga mäklarna till öppna budgivningar

Detta är en debattartikel. Det är skribenten som står för åsikterna som förs fram i texten, inte Aftonbladet.

Uppdaterad 2015-05-21 | Publicerad 2015-05-20

Debattören: Stärk köparnas ställning i bostadsaffärer

Fastighets- och bostadsrättsaffärer representerar stora summor pengar och är därför av stor vikt för alla inblandade. Som köpare är det naturligt att vara rädd att den nya bostaden ska ha något allvarligt fel, eller att priset är för högt, när man skuldsätter sig till så stora belopp. Som köpare kan man aldrig riktigt veta om säljaren och mäklaren kör med rent spel. Får jag verkligen all relevant information? Där insatsen är hög blir oron hög, och då blir varje osäkerhet en grogrund till misstanke.

Sällan är detta så sant som i fråga om budgivningen. En köpare befinner sig i ett underläge i förhållande till såväl säljare som mäklare, som båda har mer information om objektet och om eventuella andra intressenter än vad köparen har. Köparen kan oftast inte med säkerhet veta om det verkligen finns en annan spekulant, och om denne verkligen lagt ett visst bud. Det krävs att köparen litar på mäklaren och säljaren.

Detta informationsövertag kan missbrukas. Ett mycket illojalt agerande är det som Aftonbladet skrivit om i dagarna, nämligen fejkade bud, där mäklaren eller säljaren riggar falska bud i syfte att driva upp priset. Ur ett mäklarrättsligt perspektiv är fejkade bud ett synnerligen allvarligt brott mot god fastighetsmäklarsed, som är grund för omedelbar återkallelse av mäklarens registrering.

Ändå är det svårt att stävja problemet genom tillsynen över mäklarna. I Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsarbete har staten bevisbördan för att det som läggs mäklaren till last har hänt. Beviskravet är i princip lika strängt som i ett brottmål. Om utredningen inte ger mycket starkt stöd för att mäklaren varit inblandad i falska bud måste inspektionen fria mäklaren. Så måste det vara i en rättsstat. Det är således i praktiken svårt att fälla en mäklare för fejkade bud.

Går problemet då inte att lösa? En möjlighet är att vända blicken till jordabalken och bostadsrättslagen. Dessa anger nämligen att köpet är bindande först när köpare och säljare skrivit under köpehandlingen. Huvudregeln i svensk rätt i övrigt är att ett bindande avtal uppstår så fort den ena parten gett ett anbud, och den andra parten accepterat anbudet – utan formkrav.

Formkraven för bindande köp i fastighets- och bostadsrättsaffärer gör att det är fritt fram för en spekulant att lägga vilket bud som helst, eftersom hen ändå inte är bunden av det. Det är här en illojal säljare eller mäklare ges möjlighet fabricera bud, eftersom den person som påstås ha lagt ett bud ändå inte kan tvingas att köpa.

Sverige är inte unikt med formkrav för fastighetsköp. I stora delar av världen måste köpet rent av formaliseras av notarius publicus för att vara bindande. I flera länder, till exempel Frankrike, är dock redan muntliga avtal om köp bindande mellan köpare och säljare.

Nu vore en lagändring som gör bud bindande ingen universallösning. Anta att säljaren har en bulvan som lägger falska bud, utan avsikt att denne ska bli köpare. Att bulvanen formellt kan bli bunden innebär ju inte att säljaren accepterar det falska budet, och då finns ändå inget bindande köp.

En annan möjlighet är att tvinga mäklare att redovisa alla bud till alla budgivare. I dag är det endast säljaren och den slutliga köparen som har rätt att få veta vilka bud som lagts och av vem.

Fejkade bud tycks vara ett problem. För att få bukt med det måste formerna för köpets ingående ses över. Därtill bör mäklare bli skyldiga att informera alla budgivare om vilka bud som lags och av vem.

Ola Jingryd